Стоимость десяти самых дорогих коттеджей и таунхаусов, находящихся сейчас в открытой продаже в границах старой Москвы, составляет 6,4 млрд руб., подсчитали эксперты международного брокера элитной недвижимости Savills, составившие рейтинг этих домов по стоимости. Что же продавцы предлагают покупателю за эту цену?
История в цене
Самые дорогие коттеджи на сегодняшний день продаются в «Поселке художников» на Соколе. Они занимают первые три строчки рейтинга. Лидер – коттедж под ключ (609 кв. м) – оценен в 1,015 млрд руб. Столь высокая цена дома во многом объясняется наличием собственного земельного участка в 10 соток, что на рынке недвижимости Москвы редкость. При этом на участке выполнены ландшафтные работы, поясняется директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко. Весомую часть стоимости добавил авторский проект самого дома – он выполнен в стиле hi-tech. Дом получил название «Куб» и является победителем многочисленных архитектурных конкурсов и выставок.
Из топ-10 рейтинга четыре объекта продаются именно в «Поселке художников», где живут многие известные личности. Стоимость остальных коттеджей колеблется в диапазоне от 400 до 867 млн руб., а площадь – от 538 до 750 кв. м. «Поселок художников» – один из немногих поселков, расположенных в черте Москвы, имеет статус памятника архитектуры и находится ближе всего к центру столицы по сравнению с другими «похожими» проектами. В целом это штучный товар на элитном рынке. Дома в поселке имеют свои земельные участки, которые утопают в зелени (высажены определенные породы деревьев). Также на ценообразование домов накладывает отпечаток история – здесь была реализована концепция «города-сада», популярная в начале ХХ в.», – говорит Андрей Хитров, директор по маркетингу компании Welhome.
Где живут миллиардеры
Помимо «Поселка художников» остальные дорогостоящие объекты рейтинга находятся в Крылатском и в Серебряном Бору. «Серебряный Бор – локация самая дорогая. В закрытой базе есть предложения выше 1 млрд руб.», – говорит директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Именно дом в Серебряном Бору занял вторую строчку рейтинга Savills. Строение площадью 1370 кв. м выставлено за 950 млн руб. (см. на фотогелерее). Дом стоит на берегу Москвы-реки, построен с использованием мрамора и клинкера. Он находится на территории ЖК «Берег столицы», к услугам жителей которого собственная набережная, закрытая стоянка для яхт, пляж.
К слову, закрытый пляж и стоянка для яхт (лодок) – типичный «джентльменский набор» почти всех элитных построек рейтинга. В этот «набор» также входит богатое внутренне убранство, дизайнерская (как правило) меблировка, камины, системы «умный дом», собственные террасы, небольшие участки земли, бассейн или сауны. Почти во всех домах не менее 4-5 комнат, несколько санузлов и ванных. В качестве бонуса идет живописная территория, которая, конечно, огорожена и охраняется. Особенно на живописность территории делают упор при описании своего имущества продавцы домов в ЖК «Остров фантазий» (в Крылатском), который возведен на искусственно созданном острове Москвы-реки. В рейтинге Savills три дома находятся на этом острове. Их стоимость примерно одинакова и колеблется вокруг 600 млн руб., а площадь составляет от 350 до 500 кв. м.
Последние места рейтинга занимают два дома в коттеджном поселке Екатериновка (тоже в Крылатском). Несмотря на то что объекты в десятке дешевле остальных (около 450 млн руб.), по площади они одни из самых крупных – от 960 до 1100 кв. м.
Продаются годами
Опрошенные «Ведомостями» риэлторы элитной недвижимости в Москве сходятся во мнении, что, приобретая жилье за сотни миллионов рублей, покупатель прежде всего платит за землю, локацию и камерную атмосферу. «По большей части стоимость таких домов определяется их расположением. Всем известно, что земля в Москве – это редкий, дефицитный и очень дорогостоящий товар. Стоимость сотки земли в поселках, где расположены такие дома, может составлять $300 000-450 000 и более. Но нередко строение может быть не столь дорогим в сравнении со стоимостью земли», – говорит Нина Резниченко.
Но, несмотря на то что миллиардные коттеджи в пределах МКАД – «товар штучный», спроса на них все равно нет, и дома могут искать своих новых хозяев годами. «Например, в 2017 г. в поселке Екатериновка мы зафиксировали три сделки. Все они в бюджете $3-4 млн. Из трех домов два в продаже были больше 4 лет, а один – 2,5 года», – рассказывает Колосницын. По его словам, срок экспозиции таких объектов может составлять и пять, и десять лет. «Но бывают счастливые исключения», – говорит эксперт.
По словам Резниченко, сроки экспозиции растягиваются на года, если у объекта есть проблемы с документами или цена сильно завышена. «Если все благополучно, в среднем такой объект можно реализовать и в течение полутора лет», – говорит Резниченко.
Когда дают дисконт
«Как такового рынка таких предложений не существует, зачастую цены завышены, а владельцы не испытывают острой необходимости выйти в деньги», – говорит Сергей Колосницын.
Причина завышенных цен, по словам экспертов, – в очень ограниченном спросе на такое жилье, при котором естественные механизмы регулирования цен не работают: нет звонков, нет интереса, не с чем сравнивать и анализировать цены. Многие владельцы таких домов морально еще остались в ценах докризисного уровня. Например, стоимость сотки земли в Серебряном Бору осталась еще на докризисном уровне, говорит Колосницын. По словам Андрея Хитрова из Welhome, если объект выставляется по цене, приближенной к миллиарду рублей, он не просто должен стоять на дорогой земле, «он должен быть действительно уникальным».
Однако если у продавца действительно есть намерение продать объект, то, по словам риэлторов, покупатель в большинстве случаев может рассчитывать на скидки в 10-30%. Но не сразу. «В далеком 2011 г. цена на старте продаж дома в элитном поселке была $8,5 млн. Потом дом сняли с продаж. В 2013-м снова решили продавать, но уже по цене $5 млн. В 2017 г. цена экспозиции опустилась до $4,2 млн, а продали его за $3,5 млн. Получается, скидка от последней цены – 17%, а от первой – почти 60%», – рассказал Колосницын.
Кто покупает
«В основном такие дома приобретают покупатели из России или стран бывшего СССР. Это банкиры, бизнесмены, финансисты, артисты», – говорит Нина Резниченко. По ее словам, бывают случаи, когда такие дома приобретают компании под офисы, в основном креативной направленности – архитекторы, дизайнеры и т. д. «В частности, такие сделки имели место в поселке Екатериновка», – говорит эксперт. «Были случаи, когда такие дома выкупали посольства», – дополняет Колосницын.
Владельцы дорогих домов по-разному относятся к позиционированию. В последнее время собственники многомиллионных строений стали активно выставлять свою недвижимость в открытые продажи, подробное описание таких домов можно увидеть на сайтах-агрегаторах и сайтах агентств.
