Есть ли инвестор
Urban Group сформировала пул инвесторов для достройки своих домов в Подмосковье, рассказал РБК владелец и гендиректор попавшей под санацию девелоперской компании Александр Долгин. В апреле застройщик столкнулся с рядом проблем: сначала Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) «дочек» компании, затем банки отозвали аккредитацию проектов Urban Group, позволяющую потенциальным покупателям оформлять ипотеку на приобретение квартир. К концу мая сложившейся ситуацией был обеспокоен и глава Минстроя Владимир Якушев, а курирующий строительство и региональную политику вице-премьер Виталий Мутко назвал ситуацию в компании «непростой». В результате Минстрой в минувшую пятницу, 1 июня, сообщил о том, что «правительство взяло ситуацию под контроль» и «принято решение о поддержке завершения строительства» Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд был создан при «Дом.РФ» (ранее АИЖК) осенью прошлого года, в него застройщики отчисляют 1,2% от стоимости проданных квартир.
Но Долгин рассчитывает обойтись без санации, поскольку «будет очень жалко, если финансирование ляжет бременем на государство». Как утверждает бизнесмен, у него есть «устные сообщения о положительном решении [от инвесторов]» об их участии в достройке проектов. Среди потенциальных партнеров, которых он называет, — Промсвязьбанк и ВТБ, а также «крупные бизнес-компании». «Это пул инвесторов. Сейчас идет взаимодействие с уполномоченными государственными органами, как этим инвесторам реализовать свои намерения. Сейчас решается вопрос, удастся ли договориться», — заявил он РБК. Со своей стороны он также готов передать компанию за символическую плату — 1 руб., «но при условии, что по ней не будет претензий». «В прошлом, в будущем и так далее. Я готов», — сказал гендиректор компании.
Но в названных им банках опровергли сообщения о возможном партнерстве с Urban Group. «В настоящее время Промсвязьбанк не рассматривал возможность стать инвестором для данного проекта», — ответили РБК в пресс-службе банка. В ВТБ также сообщили, что не ведут переговоры с застройщиком. Не знают о таких переговорах и в Минстрое: из ответа министерства на запрос РБК следует, что если такая работа и ведется, то ведомство не привлечено к ней. «Минстрой не проводит никаких обсуждений с инвесторами для привлечения к достройке объектов Urban Group», — отметили в министерстве.
Сколько строили и не достроили
По данным Urban Group, ее текущий объем строительных проектов — 2,137 млн кв. м. Из них в стадии строительства 774 тыс. кв. м, остальное не начатое, на часть получены разрешения на строительство. Все объекты компания делит на три группы. К первой — с просрочкой по строительству более девяти месяцев — относится один дом, в котором продано 376 квартир из 383 и на достройку которого, как утверждает Долгин, не хватает всего 6 млн руб. Вторая группа — это дома, в которых начато строительство и начаты продажи. В этой категории — 16 904 квартиры, 13 600 из них проданы, 5368 квартир имеют просрочки. Необходимый общий бюджет на достройку всех строящихся домов — около 15–16 млрд руб., из которых на дома с задержкой нужно 2 млрд руб. Третья группа — это дома, в которых нет продаж, они свободны от обязательств. Возведение и продажа 28 028 квартир из этой группы, по расчетам Долгина, могут принести потенциальным инвесторам «до 38,2 млрд руб. чистого дохода».
В ожидании решения
В «Дом.РФ» на вопрос РБК о возможном привлечении инвесторов в проекты Urban Group не ответили. «Решения в отношении механизмов финансирования достройки объектов подмосковного застройщика Urban Group будут приниматься после проверки, которую сейчас проводит компания Ernst & Young. Мы полагаем, что в течение двух-трех месяцев строительство объектов Urban Group будет возобновлено, все обязательства перед гражданами будут выполнены», — сообщил РБК представитель «Дом.РФ». Это будет уже третья проверка компании: первый аудит Urban Group провела самостоятельно, для второго наняла консультантов (каких именно — компания не уточняет). Каким образом может происходить достройка за счет фонда, также пока не ясно: эксперты предполагали, что это может быть процедура, схожая с санацией.
«Представленная Urban Group схема — нерабочая, — выразил сомнения гендиректор инвесткомпании Key Capital Сергей Камлюк. — Сегодня никто из девелоперов не решится забрать активы компании. Могут начаться просрочки по займам, и банки-кредиторы потребуют досрочного погашения либо докапитализации залоговой массы, что при текущем финансовом положении Urban может привести к коллапсу».
«Они с этим предложением — об участии в достройке — ходили ко всем девелоперам, — рассказал источник РБК в строительной компании, получавшей его. — Все отказались. Цифры не бьются».
Но управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что схема, которую предлагает Александр Долгин, может быть реализована. «Эти проекты могут заинтересовать инвесторов из Азии, они еще не испорчены нашей высокой доходностью и могут согласиться на такие условия», — сказала Шарыгина.
Двойная санация
Компания Urban Group вышла на подмосковный строительный рынок перед кризисом 2008 года, предлагая «бизнес-класс по цене эконома». Застройщик начал с небольших проектов — построил поселок таунхаусов на 10 га, затем многоквартирные жилые комплексы на 10–30 га с общей площадью квартир 50–200 тыс. кв. м. Дома строились и сдавались без задержек. Сейчас компания входит в число крупнейших застройщиков России и занимает второе место после ГК «ПИК» по объему строящихся домов в Подмосковье. Все проекты Urban Group сосредоточены в этом регионе.
В 2016 году Urban Group решил взяться за проект большего масштаба — застройку 116 га около поселка Лайково. Это проект с площадью квартир более 870 тыс. кв. м строила компания СУ-155, но после того как у нее начались проблемы с выполнением своих обязательств, власти санировали ее. Urban Group взяла на себя обязательства обеспечить квартирами 164 дольщика СУ-155, заплатить по кредитам компании и построить 12 социальных объектов.
Именно об этот проект, по словам Александра Долгина, и «споткнулась» компания. «Компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Это ее и подкосило. То есть в этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением. В сложной ситуации менеджментом были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб.», — рассказал Долгин.
В 2017 году компания начала срывать сроки достройки домов в своих проектах, а весной 2018 года ситуация стала критической. В апреле Долгин занял пост гендиректора компании, объяснив уход своего предшественника Андрея Пучкова расхождением взглядов на развитие бизнеса. Он утверждает, что инициировал аудит компании, который выявил нарушения в работе предыдущего руководства: «Необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков — это лишь часть выявленных нарушений».
Александр Долгин говорит, что не знал обо всех оперативных решениях предыдущего менеджмента, а «работал над развитием, получал лишь обобщенную информацию, в трюмы компании не погружался».
«Идеологию компании определял прежде всего ее акционер. Когда разрабатывалась идея «Городов для жизни» (один из типовых проектов группы. — РБК), для чего я и был приглашен, эти вопросы обсуждались лично с Александром Борисовичем [Долгиным]. Я не знаю, кто конкретно что делал в рутинной работе, но то, что художественная, идеологическая часть — это детище владельца, это точно», — сказал архитектор, автор большинства проектов компании Максим Атаянц.
Представитель одного из подрядчиков застройщика уверен, что владелец должен был знать о том, что происходит в компании. «У всех, кто работал с Urban Group, было впечатление, что владелец тщательно занимается всеми рабочими вопросами. Когда я вижу, что он говорит, что в трюм не спускался, это меня удивляет», — отметил собеседник РБК.
