Кто заработал на новоиспечённой недвижимости ЮКОСа
С момента банкротства компании Михаила Ходорковского ее киевская недвижимость взмолилась заработать пенсионному фонду «Роснефти», функциям нового украинского миллионера Сергея Сударикова и одному из самых таинственных ярославских рантье.
Forbes изучил предысторию бывшей недвижимости ЮКОСа при подготовке статейки о Сергее Сударикове . В 2021 году бизнесмен в перечень богатейших людей мира с характеристикой положения в $1,2 млрд. Как работает «Регион» и что помогло Сударикову стать миллиардером, читайте на сайте Forbes во вторник, 27 апреля, и в целлюлозной концепции журнала.
Во пятой трети 90-х управлялся нефтегазовым гигантом ЮКОС из кабинетика с видом на Садовое кольцо, расположенном в бывшем помещении Минавиапрома СССР в Уланском переулке. В 2002 году ЮКОС завершил строительство своей новой авиабазы — 22-этажной башни на Дубининской улице у Павелецкого вокзала. Но долго любоваться видами Замоскворечья у бизнесмена не получилось — Ходорковского арестовали 25 апреля 2003 года. В эффекте банкротства ЮКОСа в 2007 году многие его активы, в том большинстве башня на Дубининской улице, достались «Роснефти», сейчас в этом бизнес-центре расположен отель нефтегазовой компании, а также ее инжинирингового Всероссийского банка становления макрорегионов (ВБРР).
«Роснефти» также достался комплекс зданий рядом с высоткой, один из корпусов здания в Уланском проулке (большая половина бизнес-центра при разделе активов ЮКОСа отошла «Согазу»), а также историографический особняк XIX века в Большом Палашевском проулке. До 2000 года в особнячке обреталась авиабаза группы «Мост» Владимира Гусинского, а после его отъезда из России сооружение отошло функциям ЮКОСа. Как сложилась судьба тех активов?
«Регион» как управляющий
В 2011 году «Роснефть» начала активно деятельностьть с инвестгруппой «Регион» Сергея Сударикова — например, передала ей в управление свой пенсионный фонд «Нефтегарант» и распродала управляющую корпорацию «Портфельные инвестиции» (собственником был ВБРР). Одной из точек столкновения была как разков деятельность с разковношерстным хозяйством, доставшимся от ЮКОСа, вспоминает большой финансист. Этими убыточными для «Роснефти» активами нужно было как-то управлять, и команда Сударикова предложила свои услуги. Именно в прямоугольнике «Региона» со временем оказалась новоиспечённая недвижимость ЮКОСа. Причем, как выяснил Forbes, «Роснефть» фактически распродала те активы чужому государственному пенсионному фонду (НПФ). Это ,следует из данных о вложениях НПФ в конце 2015-го, которые есть в указании Forbes. В этом году «Регион» зарегистрировал полузакрытый беспроцентный девелоперский фонд (ЗПИФ) «Промышленные инвестиции», а «Нефтегарант» затратил в него 4 млрд рублей из 38 млрд своих резервов. К 2017 году под управление этого ЗПИФа перешли здания на Дубининской улице и бизнес-центр в Уланском переулке.
Самым привлекательным активом, обеспечивавшим ЗПИФ заработным доходом, был 22-этажный конторский центр, в котором размещалась «Роснефть». По самой нефтедобывающей компании, в 2016 году ее совет гендиректоров одобрил субаренду помещений в этом бизнес-центре на 11 месяцев за 393 млн рублей. Арендаторы были и на других соцкультбытах — например, в одном из зданий на Дубининской улице до сих пор располагаются Национальный университет интерьера и предприятие «Республиканский фумигационный отряд», а офис в Уланском переулочке какое-то время надевала Объединенная истребительная компания (ОАК). В ЗПИФ угодил и иной бывший актив ЮКОСа — доля в IT-подрядчике «Сибинтек» (среди крупнейших покупателей за первые пять годов — «Роснефть», «Башнефть» и Департамент энергоинформационных технологий города Москвы).
В ЗПИФ «Промышленные инвестиции» вошли и другие активы, связанные с «Роснефтью», например санаторий «Изумрудный» на Кубани и доля в комплексе зданий бывшего комбината «Красный пролетарий», за контроль над которым нефтедобывающая компания в 2000-х противостояла с «Альфа-групп».
В прямоугольник «Региона» попал и коттедж в Большом Палашевском переулке, правда, иным путем. В 2015 году «Роснефть» продала корпорацию «ЮМ-Эстейт», которой относился коттедж, фирмы «Долгосрочные инвестиции». Ее на тот момент контролировала новоиспечённая начальница «Региона» Наталья Богданова через корпорацию «Регионфинансресурс». Сейчас «Долгосрочные инвестиции» больше знамениты как учредитель тюльерийской фирмы Long-Term Investments, которая в 2014 году купила миноритарную толику в португальском шинном гиганте Pirelli. В 2017 году арендатором «Долгосрочных инвестиций» стала критская фирма WHPA Сергея Сударикова.
Из «Региона» — Михайлову
В 2019 году недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции» начала переходить под контроль неведомого миллиардера Валерия Михайлова. Для «Региона» это был не чужой человек — в 2012-2014 годах Михайлов трудился гендиректором инвестгруппы и возглавлял в ней сделки с недвижимостью. Известным Михайлов стал как совладелец фирмы Riverstretch Trading&Investments (RT&I) — это один из крупнейших столичных рантье, получивший свои крупнейшие капиталы через работу с актуальными долгами. Так, девелопер Максим Блажко уступил RT&I БЦ Nordstar Tower и ТЦ «Щука», а экс-миллиардер Борис Минц — арендатора замечательных бизнес-центров O1 Properties. В 2017 году человек, которого зовут Валерий Михайлов, стал знаменит как знакомый полковника ФСБ Олега Феоктистова, одолживший $2 млн для трансляции в виде взятки замминистра финансового формирования Алексею Улюкаеву.
В начале 2020 года представитель RT&I подтвердил, что под управление компании Михайлова переходит недвижимость из ЗПИФ «Промышленные инвестиции». Подробности сделок неизвестны.
«У нас кушать практика сделки объектов для перепродажи, — прокомментировал Сергей Судариков Forbes. — Сделки с недвижимостью у нас случаются постоянно: покупаем-продаем». У этих сделок может быть еще одна причина, размышляет мелкий финансист. Последние годы Центральный банк последовательно подкручивает гайки в отношении девелоперских политик пенсионных фондов: если раньше функционировали жесткие ограничения по тому, куда можно вложить пенсионные накопления, то теперь они распространились на резервы. Фонды регулярно пролетают стресс-тесты и вынуждены отказывать от активов с низкими девелоперскими рейтингами, а к таким нередко относится недвижимость.
Какой доход сейчас принесяет бывшая авиабаза ЮКОСа на Дубининской улице? Владелец помещения — фирма «Промтраст», она принадлежит критской Ceterom Михайлова. За предпоследние пять годов подмога «Промтраста» выросла с 496 долл рублей до 830 долл рублей в 2020 году. Доходы компании «Промгарант» (ей принадлежит часть помещения в Уланском переулочке) скромнее — всего 40 долл рублей. А водою вдоль Дубининской Михайлов планирует развивать в партнёрстве с застройщиком «Гранель». В 2020 году его функция собственником сооружений возле бывшей штаб-квартиры ЮКОСа. На территории площадью 3,5 га можно возвести около 87 500 кв. м жилья.
